新築戸建ての購入手順は19の順序を踏めば大丈夫！

2019年2月10日

2019年8月9日

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やまさん

　

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やまさん

新築戸建ての購入はたくさんやる事があります。

ハウスメーカーを選んだり、土地を選んだり、いろんな保険に入っていろんな契約書を交わしていきます。もう何が何だかわかりません。

だからこそ、わかりやすく簡単に家を購入するまでの流れを19の手順書にしました。

初めから手順を追っていく事で、だいたいのイメージができるようになります。

さらに、家を買う上での注意点も随時説明していきますので参考にしてみてください。

まずはいくら借りられるか融資額の確認を行おう

はじめに、自分が銀行からいくら借りられるのかを確認しておきましょう。

実際に家を建てる為に、いくら費用をかけられるのかわからないと正確な見積もりをだす事ができません。

そのため、実際に先行してハウスメーカーを見学に行くのは良いのですが、見積もりを出してもらう段階では事前に融資額を知っている状態にしましょう。ハウスメーカーも融資額に応じたプランを提案したいと思っています。

まず何より融資額によって、自分たちの選べるハウスメーカーも選別できるはずです。融資額より高い金額の、高額なハウスメーカーは最初から無理なケースも実際にあります。

それでは、融資額を知る為にまずは銀行に仮審査をしてもらいましょう。

仮審査は、できれば一番審査の厳しいところで出しておきます。そこさえ通ってしまえば、他の銀行でも審査が通る可能性が高くなります。また申請の仕方がわからない場合は、ハウスメーカーに聞いてみましょう。ハウスメーカーで、仮審査用の申請用紙を持っている場合があります。基本的には、申請用紙と源泉徴収票のコピーが必要になります。簡単ではあるのですが、注意事項もあります。

また、融資額が出ても上限まで使い切って家を買うことは避けましょう。実際に毎月いくら支払っていくのかも重要です。

無理のない返済を意識して、いくらの家を買って、金利が何％で、支払い年数が何年かかるのか見極めましょう。住宅ローンは、無理のない返済方法が鉄則です。

どこのハウスメーカーで建てるかを選んでいく

ハウスメーカーを選ぶまでが、とても重要なポイントであり、実は一番惑わされるポイントです。

失敗しない家を建てる為にも、ここで見落としをしないでください。

ハウスメーカーの選び方の基準を知っていれば、必要以上に多くのハウスメーカーを巡る必要性はありません。

しかし、実際に自分の目で確認することと、パンフレットを見比べることは重要になります。結局最後は、自分たちの目線が大事だからです。

もちろん、見積もりの比較をしていくので少なくても2～4件のハウスメーカーを見てまわりましょう。

ハウスメーカー選びと並行して土地探しを行なっていく

自分自身でドライブ中に見つけた売物件看板や、ネットで調べた売土地の情報で気になる場所があれば、ハウスメーカーに詳細情報の確認を依頼しましょう。

土地については、ハウスメーカーから不動産業者に依頼して細かい情報書類が手に入ります。ここには、建築条件・土地面積・都市計画・建ぺい率・容積率などの細かい情報が記載されています。

ハウスメーカーと土地を決定する

ハウスメーカー選びはじっくり吟味する時間がありますが、土地は入れ替わりが早いので吟味する必要もありますが、気にいったら早めの行動が大事になります。

そのため、ハウスメーカーを選びながら、土地も一緒に選んでいきましょう。

選び抜いて、ようやくハウスメーカーと土地が決定したら、まずは土地から優先的に手続きをしていきます。

この時に、ハウスメーカーで土地の購入から銀行の融資まですべて面倒見てくれることが多いので、まとめて手続きした方が簡単に進めることができます。

ちなみに土地を決定する段階で、間取りを気にする必要があります。

土地の売買契約に移る

土地を決めてから買付証明書を出して、宅地建物取引主任者による重要事項の確認を行い、売買契約を行います。その後所有権の移転手続きを行う流れです。

仮で家の間取りや外観を決めて見積もりを取っていく

土地の売買契約後に、地盤調査を行い地盤改良工事の必要性を確認してから、土地に対してどのくらいの家を建てるのか、具体的な間取りや外観を決めていきます。ここである程度の枠組みを決めて見積もりをとります。

ちなみに、家に太陽光を載せることを検討している場合は、ここで太陽光パネル業者と見積もりの話も進めていきます。

なぜここかというと、太陽光パネルがどれだけ屋根に載るのか確認する為に、間取りや外観を決めていく必要があるからです。なぜ間取りかというと、間取りによっては屋根の形状に影響する場合があるからです。

ハウスメーカーと工事請負契約を結ぶ

１つのハウスメーカーに決定します。

ハウスメーカーでいろいろ説明を受けて、たくさんの見積もりを作成して、ようやくたどり着いた結果です。

工事請負契約書を交わすことで、ようやくここで家を建てる事に決めるのです。ハウスメーカーの担当者は長く頑張ってきて、やっと買ってもらえるとホッと安心できるところでもあります。

ハウスメーカーの工事請負契約では、事前に見積もりや融資の件まで全てにおいて話してあり、自分たちも納得している状態なので、後はただ契約書を書いて判子を押して契約金を支払って終了という簡単な流れです。この時に重要事項を聞くのですが、たくさんはありません。

特に重要なものは、住宅瑕疵担保責任保険についての話です。

家の完成後10年以内で、工事の不備による構造体における欠陥があれば修理できる保険です。いわゆる家の保証のようなものです。

じっくり間取りや外観を決めて建築確認申請をだす

建築確認申請を出す為に、じっくり間取りや外観を選んでいきます。この段階で間取りはほぼ確定します。

そのため、申請後の変更はできないか、もしくは申請し直す必要が出てくるので慎重に決めていきます。

しかし、仕様の変更は申請後でも可能です。例えば、扉のデザインや内装の色の変更などです。基本的に家の骨格に大きな変更がないものは大丈夫です。

建築確認済証が発行されたら最終見積もりが確定する

建築確認申請は、ハウスメーカーが行なってくれるのですべて任せておきましょう。その後に問題がなければ、確認済証が交付されます。ここで完全に家の骨格図面ができました。

ここまでくれば、屋根の形状も確定している状態です。

ここでようやく太陽光の申請ができます。

ちなみに、太陽光の申請の際に、建築確認済証が必要になります。ここで太陽光パネルの料金も含めて、最終的な見積もりを作成します。

住宅ローンの申請を行いましょう

ここまでくれば、ハウスメーカーの見積もりが完成しているので、家の値段・土地の値段・太陽光の値段が確定しています。

ここで本審査を行い、融資を行う手続きを行います。

地鎮祭を行う

地鎮祭は、今でもほとんどの人が行っていますが、実は行わなくてもいいのものです。

地鎮祭費用も3万円程度かかるので節約でやらない人もいます。でも一生に一度かもしれない記念なので、3万円程度ならやっておこうと考える人が多いようです。

しかし、この先不幸な出来事があった時に、地鎮祭をやっていなかったから悪いと、家族問題に発展するケースもごく稀にあるようです。

家を作る為に着工します

いよいよ着工です！ここからようやく夢のマイホームが出来ていく楽しい時間になります。

着工前には、近所に挨拶回りをしましょう。ここでは工事前に、工事の騒音で迷惑をかける事をしっかり伝えておきます。事前に言わないと、後々問題になる場合があります。

ちなみにここでの挨拶は、工事の音が迷惑になりそうな近所2〜3件で十分です。「これからよろしくお願いします」といったしっかりした挨拶回りは、引越しをしてきた後でも問題ありません。

上棟式を行う

今後の工事の安全と、大工・棟梁へのおもてなしをする行事です。

上棟式とは、一部の式典としか考えていない人もいるかもしれませんが、上棟式のおもてなしは一日を通して行っていくものだと思ってください。施主は一日大変な仕事が待っています。

中間検査を行う

ある程度家の構造体が出来てくると、建築基準に乗っ取って作られているのかを確認するために、第三者の検査機構が立ち入り検査に入ります。

検査に合格すると、中間検査合格証という分厚い書類が届きます。

ちなみに、この時点ではまだ内壁が貼られていないので電気配線がむき出しになっています。

そのため、電気図面と照らし合わせて、自分たちの希望通りのコンセントやスイッチの配置になっているか確認ができます。

コンセントの位置を失敗させない為にも重要な確認になります。

また実際に図面ではなくて実物を確認する事で、気付ける点も多くあります。なので、施主は大工の迷惑にならないように、積極的に建築中の家を見学していきましょう。

家が完成！完了検査が行われる

建築基準法に基づき、第三者機関により完了検査が行われます。

その後に、検査済証が交付されます。

完成検査（竣工検査）を行う

ようやく夢のマイホームが完成しました。

しかし引き渡し前に、重要な検査があります。

ここでは仕様書や図面通りに完成しているのかを、施主が主体になってハウスメーカー担当者・現場監督と一緒に竣工検査（完成検査）を行います。もし手直し箇所が見つかれば、補修の依頼をかけましょう。検査後問題がなければ、すぐ引き渡しになります。

引き渡し

ここで完全に家の管理が引き渡されます。

工事中に使用していた仮の鍵はここで完全に廃止になります。

そのため、ここまで使用していた工事用の鍵では開かないことを、施主と現場監督で確認します。そして新しい鍵で使用可能になる事も確認して、新しい鍵が施主だけに渡ります。

完全にこれ以降は、この家の鍵は施主だけが所持している状態になります。

鍵の引き渡しが済んだらもう一度、住宅瑕疵担保責任保険についての説明とその他の保証に関する説明を受けて、最後に建造物引渡書に署名をして完全に家が引き渡されます。

これでようやく家に私物を運び込む事ができるようになります。

今までは引き渡し前になったので、不特定多数の出入りがあり、私物を運び込むと紛失や運搬時の傷の責任が不明確になる状態でした。

不明確であっても結果的に、引き渡す前になるのでハウスメーカーに非があることになってしまいます。そのため、引き渡し前の荷物の運び込みは基本的には禁止されています。

家の登記を申請する

入居後一カ月以内に申請します。司法書士や家屋調査士に依頼して行います。登記を申請する事で、完全に家の所有権が自分に移ることになります。

最終金をハウスメーカーに支払う

工事が全て完了した時点で、最終金を支払います。途中で仕様の変更など追加オプションがあれば追加で請求される事もあります。

これで全て完了です。引越しを行い、新しい生活が始まります。

まとめ

大まかな全体像がわかるように、新築戸建ての購入の手順を説明してきました。参考になると幸いです。

新築を購入する19個の流れを知っていると、何も理解しないで話を進めるより一歩前に出てハウスメーカーとお話ができるようになります。

そして、ちゃんと家づくりの計画を立てられます。

家の購入は大きな買い物です。だからこそ失敗もしたくはありません。

まさに夢のマイホームです。

夢に尽力してください。

そして、無理のない理想の家・自分たちにあった家を建ててください。