土地の地盤改良工事の費用をかけない！6つの事前調査が命運を分ける
土地を購入して家を建てる場合に、土地の費用と家の費用だけではありません。基本的にかかってくる付帯費用などもありますが、場合によっては地盤改良工事でお金をかける事もあります。
しかも、この地盤改良工事の費用がとても高額です。
例えば、30坪の家で60～100万円程度かかります。
平均して、80万円くらいはかかります。
これは目安なので、実際は地盤が弱ければ弱いほど地盤改良工事費用は高くなります。また、木造住宅ではなく鉄骨・コンクリートであれば尚更です。
地盤改良工事で高額の費用を払いたくない！
でも必ずしも地盤改良工事は必要ないのです。なぜなら、元から地盤が強い場合は、工事を必要としないからです。
つまり買う前に、地盤の強い土地を見抜けば、地盤改良工事で高額な費用を払わなくてすみます。高額な費用を払わない為にも、次の6つをおさえましょう。
- 地盤サポートマップを活用する
- ハウスメーカーの実績から調べる
- 土地台帳を調べて推測する
- 土地の形状から推測する
- 近隣の亀裂調査
- 地盤補強による高額な支払いに注意（地盤の強度にも不安がある）
土地を選ぶ段階で、地盤改良工事に至る経緯と、地盤の強い土地を見抜く6つの方法を説明していきます。
ここで、しっかりした土地を見抜いて安く費用を抑えたら、新築の他の内訳費用を確認して、もっと安く抑えましょう。
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もくじ
地盤改良工事に至るまでの経緯
地盤改良工事が必要なのか？これが確実にわかるのは、地盤調査を行なってそのデータを保険会社に判定してもらってからです。
地盤試験者がスウェーデン式サウンディングなどの試験方法で、鉄杭を地中深くに打ち込んでいき音・感触などの判定で土質を想定していきます。
どれだけの強度があるのか？地耐力で判断します。
ハウスメーカーから、家の設計による基礎にかかる地耐力数値を明記しているので、それに対して試験者が測定結果を報告し、その資料を保険会社に提出します。その後、保険会社が保証できるかできないかの判定をします。
この判定で保証できないと判断されると、地盤改良工事の必要性がでてきます。
その逆で保証できると判定されれば、地盤改良工事は必要ありません。ちなみに地盤調査費用は5～10万円程度かかります。
地盤調査の結果を踏まえて土地の購入を決めて良いのか？
地盤改良の費用をかけたくない事を思えば、土地の購入前に地盤調査を入れてその結果で購入するのか決めたいものですが、それはできません。
もちろん売主からしたら、地盤調査結果で売れない土地になってしまっては困ります。そもそも、地主の土地を買主になるかもしれない人が勝手に地盤調査できませんし、それを許可する売主も正直いません。
結果的に地盤改良の有無は、土地の購入をしてから地盤調査を入れて初めて分かります。
そのため、その土地が当たりなのか？ハズレなのか？確実にわかるのは、購入後になります。
土地購入前に地盤を知る方法はあるのか？
土地購入前に、地盤の弱い土地に当たらないようにリスクを下げる方法が、具体的に6つあります。ここではその6つの回避策を説明します。
地盤サポートマップをフル活用する
おすすめなのは、ジャパンホームシールドの地盤サポートマップです。
無料ですぐに使えます。しかも、位置情報で自分たちの場所をピンポイントに検索する事ができます。地盤強度に関しては、強い地盤・やや強い地盤・普通の地盤・弱い地盤で色分けされているのですごく見やすいです。しかも、アプリも出ているので、使いやすい方を使ってみましょう。
地盤調査150万棟を誇る大手です。
過去実績の地盤データを地図で簡単に見ることができます。すごく簡単でわかりやすく、情報量も多いです。きっと地元の地盤データがみつかるはずです。
もちろん、過去データを利用しているので、購入を考えている土地の地盤のデータがピンポイントではでませんが、その近辺のデータはいくつか見る事ができます。
例えば、購入を考えている土地に対して左右が強い地盤であれば、この土地も地盤が強い可能性が十分にあります。
ハウスメーカーの実績から調べる
地盤サポートマップを活用して近くのデータがわからない場合でも、ハウスメーカーの実績で持っている場合があります。
地元のハウスメーカーであれば、近くで家を建てている人が必ずいるはずです。だからこそ、その土地の情報をたくさん持っている事があります。
土地台帳を利用して地名から推測する
その土地が、過去にどういう場所であったのか？これが分かればある程度推測ができます。
地名に川・谷・沼などの地名がつく場合は、元々の地形を表す場合があるので地盤が弱いと考えられます。
このように、昔の情報から地盤の強度があるのか無いのか見当をつける事ができます。不動産業者やハウスメーカーに聞くのもいいのですが、法務局の土地台帳で調べる事もできます。
土地の形状から推測
山の麓は地盤は強いのですが、地中に隠れている強い地盤は山から平坦な土地に向けて下がってきているので、家の端と端で地盤に高低差が生まれる可能性があります。
その場合は、地盤が弱いと判断されます。地震などの振動でずれる可能性があり、地滑りの原因になりかねないのです。
そのため、家を建てる場所としては不向きと判断される事があります。ここで言えるのは、地盤はただ強ければいいのではなく、地盤の強いところと弱いところの高低差が大きい場合も、弱い地盤と判断される場合があるのです。
近隣のブロック塀や水路に亀裂は無いか？
近隣住宅のブロック塀に亀裂が入っていたり、水路のコンクリートに亀裂が入っていたりしていませんか？亀裂がある場合は、過去に地盤のズレが起きている可能性があります。
気付かない程度のズレは正直住んでいる住人でも気付きません。
そのため、ちょっと近隣を散歩して、自分なりに調査してみると変化に気付けるかもしれません。
地盤補強による高額な支払いに注意
実は後になって、高額な支払い請求がくる場合があります。
地盤改良工事費用だけではなく、地盤補強や土地に付属するもので改良を余儀なくされるものもあるのです。切土・のり面保護工・車道に改良などの追加工事です。
売る側の立場であれば、土地を売る段階で特に開示義務がない場合は、不利益な事は自ら話してこない傾向があります。そのため、無駄な費用をかけたく無い場合は、自ら事前に気付かないといけません。
特に、勾配や盛り土してあるようなちょっと不自然な土地は、事前に不動産業者に質問しまくる方が安全です。しかも、地盤補強を必要とする土地は、地盤の強度にも不安があります。
もしかしたら、地盤補強に続き地盤改良工事も必要になるかもしれません。だからこそ要注意です。しかし例外として、分譲地で前もって土地が整備されているところは比較的安心できます。
切土する場合
勾配のある土地は、状況に応じて切土をして平坦な土地にする必要が出てきます。これは規模にもよりますが、数十万円から数百万円かかります。
のり面保護工する場合
土地の端っこが崖地になっている場合は、状況に応じて土地の土が崩れ落ちないようにのり面を保護するコンクリートブロックでの補強を必要とします。これも規模によりますが、数十万円から数百万円かかります。
車道に変更する地盤改良が必要な場合
歩道や水路の溝蓋が道路に面している場合は、家の土地に車を乗り上げる際に車が横切るので、歩道扱いから車道扱いに変更しなければいけません。
そのため、歩道は車道扱いになるので、地盤改良が必要になり、水路の溝蓋も車道扱い同様になるので、溝蓋のブロックの厚みを車道同等に変更する工事が必要になります。歩道の強度UPは数万円かかります。水路のブロックは枚数にもよりますが数十万円かかります。
さらに、歩道があるという事は縁石ブロックもある事になるので、縁石ブロックを切り崩したり設置したりする工事が余計にかかってきます。ブロックの量にもよりますが、数十万円かかります。
まとめ
地盤改良工事の費用は高額すぎて払いたくありません。
しかしながら、土地を買ってから地盤調査を行い結果がついてくるので、地盤改良が必要と判断されたら諦めて費用を払うしかありません。
でもちょっとした事を気にかけるだけで、未然にリスクを限りなく減らす事ができます。ぜひ6つの回避策を利用して良い土地に出会ってください。
