新築を買うときの土地の下調べは超重要！7つを調べないと後悔します
土地の購入は、家を建てる時に一番大事な作業といっても過言ではありません。
一概にただ購入すればいいものではないのです。
土地を知る！
これが大事です。
だからこそ、土地を購入する前の下調べが超重要になります。
下調べをしないと、この先不幸になります。
家を建てる時の問題なら家族内の問題で済みますが、その土地に住むという事はその地域に根付く事になります。つまり悪く言えば逃げようのない場所になるわけです。
もしかしたら近隣住民との問題などが起きて、住みづらい環境になってしまうかもしれません。
もしくは、異音や異臭や虫の大量発生によって不快な生活をおくる事もあるかもしれません。そうしたら、家族内問題では終わらない可能性も十分にあります。
だからこそ、地域行事や環境など広い視野で今後の生活をイメージしてみて、不自由しない生活ができるのか想定して選ぶ必要があります。
しかしながら、実際住んでいるわけではないのでイメージをつけることしかできません。そのために、できる範囲で十分な情報を仕入れてその地域を知ることが大事になります。
- 土地の位置付けを調べる
- 生活環境の情報集め
- 近隣住民から情報を引き出す
- 間取りと玄関と土地の関係を調べる
- 土地に付属する設備の有無
- 電波障害の有無
- 地盤改良工事に関する事前調査
この7つの必要性について説明していきます。これらを意識して間違いのない土地を選びましょう。
また、ここでちゃんとした土地を選ぶことができたら、今度は失敗しない家を建てましょう。そのため、まずは、新築をどうやって建てるのか、しっかりとした手順を学んで行きましょう。
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もくじ
土地の位置付けを調べる
土地にはいろんな条件がついています。実際に家を建てることが出来ない場所も存在します。そのため、事前にチェックした方が良い重要な4項目をあげていきます。
建築条件
条件がなければどこのハウスメーカーでも建てる事ができますが、条件つきになっていると特定のハウスメーカーの所有する土地になり、そのハウスメーカーでしか建てる事ができない土地になります。
都市計画
都市計画は市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域・都市計画区域外があり、基本的には市街化調整区域と非線引き区域には住宅を建てる事ができないので注意です。
建ぺい率
土地の面積に対してどれだけの建築面積があるのかを示す指標です。土地が大きくても、実際は家を建てる可能面積が小さい場合もあります。そのため、建ぺい率を見逃してしまうと、理想の家を建てることが出来なくなるかもしれません。自分たちが、どのくらいの広さの家に住むのかに直接影響するので絶対に確認しましょう。
容積率
延べ床面積の指標です。延べ床とは、居住する部屋の床の面積をいいます。なので、面積が大きいほど３階建にすることも可能です。一般的に２階建の家にするとは思いますが、３階建を検討する人は特に注意が必要です。
不動産から生活環境の詳細情報をもらう
とにかく不動産業者を十分活用しましょう。
仲介手数料を取られるのですから、たくさんの情報をもらい、少しくらい無理いっても大丈夫です。その為の仲介です。
いくつかに候補を絞った時点で、周辺地図・敷地面積・測量図・所有者情報・現地の写真・交通機関・生活環境情報などたくさんの情報をもらいましょう。
その中でも特に重要なのが、生活を始めてからの利便性です。つまり、生活環境です。
生活環境にはたくさんの条件があります。もちろん、人それぞれ必要とする環境は多少なりとも違いますが、基本的には一緒なので定番をチェックしていきましょう。
- コンビニは近くにあるのか？
- スーパーマーケットは近くにあるのか？
- 行きつけの銀行は近くにあるのか？
- 道路交通状況はどうなのか？
- 公園はあるのか？
- 騒音や悪臭はないか？
- 治安は良いのか？
- 市役所はあるのか？
- 郵便局はあるのか？
- 病院はあるのか？
- 警察署はあるのか？
- 学校はあるのか？
- ゴミ置場の場所はどこか？
- ガソリンスタンドがあるのか？
- 通勤しやすい場所にあるのか？
いくつかのチェック項目があります。とにかく多くの情報を仕入れることが大事です。今後住む環境として、とても重要なポイントになります。
また情報だけではいけません。
実際に、直接その土地に出向いて環境を確認することが大事です。
時間帯での違い・平日と休日の違い・季節での違いでも環境は変わるので、出来る範囲で調べてみましょう。
土地の近隣住民から情報を引き出す
手を抜いてしまう場合が多いですが、実は最重要ポイントです。
できれば近隣住民と話をして、地域独特の風習や行事がないかも聞いてみましょう。
また近隣で新築の家があればチャンスです。移り住んで1年あたりの若い世帯に話を聞ければ、移り住んでみて感じたギャップなど新鮮な情報をたくさん聞けます。
しかし、個人的に近隣調査するのが苦手という人がほとんどです。
その時はハウスメーカーの担当者、もしくは不動産に近隣調査を依頼しましょう。
その時に、聞いて欲しいポイントをあらかじめ伝えておくと、なおさら良いです。結局聞いてはもらったけど、知りたい情報がないという残念な結果になりません。
短い期間でその土地の雰囲気を知るには、近隣の情報が最も近道です。
- 近隣の人柄は良いか？
- 何歳くらいの人が多いのか？
- 地域行事は何があるのか？
- 半強制的な地域行事はないか？
- ゴミ分別は厳しいか？
- 過去に自然災害の被害はないか？
- 道路状況の変化はないか？
- 季節性の異臭・異音はあるのか？
- 梅雨の時期の虫の大量発生はないか？
- 自然災害時の避難勧告は多いか？
- 過去に不自由な事は無かったか？
これ以外にもたくさんあると思いますが、個人的には地域行事の確認が大事です。
そもそも地域にお年寄りが多いと昔ながらの風習が残り、半強制的に地域行事の参加を言い渡されることがあります。
新築を建てて、新しい生活を迎えて、自由になったつもりが不自由になる事態は避けたいものです。
地域に根付く独自の風習や年齢層や雰囲気を確実に調べましょう。近所付き合いは密接です。今後の生活に影響する可能性がとても大きいです。
快適な間取りにする為に玄関の位置を土地から判断する
土地を決める時に、新築の玄関の位置を決めることが大事になります。少し先の話になるのですが、土地を決める段階で決めておかないと、間取りを決める時にとても不自由します。
理想とする間取りを決めていく時に、土地と玄関の方角を知ることが重要になるのです。
玄関の位置から快適な庭がどこになるか決まり、間取りの位置関係も決まっていきます。
基本的に、土地に対して道路がある方向に玄関をおきます。
要するに、土地に対して北側に道路があれば、北側に玄関がきます。そうなると間取りの関係上、南側にリビング・ダイニングがきて、快適な庭ができます。
南側に庭ができると常に日差しが当たるので、ガーデニングや遊び場として快適です。
しかも、道路から見えない位置に庭があるので、人目を気にする必要もありません。リビング・ダイニングも常に日差しが入るので、とても明るい空間になります。
このように、土地に対してどの方角に道路がくるかによって、玄関の位置が決まり、間取りも決まっていきます。一般家庭であれば、南側にリビング・ダイニング・庭がくる方が、プライベート空間が明るくなり快適な生活ができると感じます。
土地に付属する設備の注意点を知る
土地には、稀にもともと付属する設備があります。意外に見落としがちです。土地を選ぶときに、じっくり周りを見渡してください。
土地の道路側に歩道がある場合は注意
土地購入の際に注意したいのが、道路に面する方向に歩道がある場合です。土地には最初から付属しているものがあります。歩道があるのは意外に見落としがちです。
しかし、見落としてはいけません。
歩道は外構工事を進める段階で、大きな負担になるからです。
実は歩道は人が歩く範囲での強度になっています。
今後家に車を止めることになると、歩道を車が横切ることになります。そうなると、歩道という範囲ではなく車道扱いになります。
よって、重量物である車が通るので強度を上げる工事が必要になります。補助金もなく、全て自腹での工事になるので車が３台くらい置ける駐車場を設けるのなら強度UPで30～50万円ほどの負担になります。
歩道の加工には、縁石ブロックの加工・アスファルト改良があります。しかも、水路がある場合には、水路の上にかぶせてある水路ブロック（溝蓋）の強度UPも必要になります。
電柱を移動する場合の注意
電柱が家の土地にある時は、安いですが年間1500円程度のお金が入ります。電柱の為に私有地を貸している事になるので、電力会社より電柱が置いてある土地使用料が支払われます。
しかし、嬉しい収入ばかりではありません。
電柱の場所が悪く移動したい場合は、申請すれば移動可能ですが、基本的には無料の工事でも、場合によっては数十万円かかってきます。
収入があっても、逆に支払いの方が高くなる場合があるのです。
ちょっとしたメリットとしては、電柱についている電灯が夜遅くまでついているので玄関側に電柱がある場合は駐車場が明るくなります。
インフラに関する充実度
インフラ設備がどこまで整っているのか？それを知る事はすごく大事です。
例えば上水道・下水道・電気などがあります。土地の近くまで電柱が来ていない場合や、近隣住民がいない場合は上下水道が来ていないことも考えられます。
実際に整備されていない場合は、別途たくさんの費用がかかります。
テレビやネットに関する電波障害
どこも当たり前のようにテレビやネットが入るとは限りません。
少し山の方に入ると、テレビの電波が悪い事はよくあります。
そうなると普通のアンテナでは地上波が入らずに、別のアンテナを契約する事になりかねません。そうなれば支払いが増えて負担になります。
また、テレビアンテナがない場合は、光ケーブルテレビを見る方法もありますが、その光ケーブルがきていない場合もあります。ネット環境でも、光ケーブルのきていない地域もまだたくさんあります。ネット回線でサクサク動画を見たい人には大事な環境です。
テレビアンテナの電波状況と光ケーブルがきていることを事前に確認しておきましょう。
地盤改良工事費用がかかるのか事前に調べる事が重要
土地を買った後に地盤調査を行います。その時に地盤の強度が弱いと家を建てる事ができません。家を建てるには土地の強度が重要になります。強い地盤でなければ、地震に強く安定した基礎と家を作れないからです。
そのため、家の容積に対して求められる地盤の強度があり、それをクリアできない地盤であれば地盤改良を行うことになります。もともと強い地盤であれば地盤改良の必要はありません。
しかし地盤改良を必要とする場合は、30坪程度の家でも60～100万円程度かかります。とても大きな費用になります。
そのため、できれば地盤改良のいらない土地を選びたいものです。
地盤改良の費用をかけない為にも、事前の調査が必要になります。調査方法でとても使えるのが、過去の地盤調査の結果からヒントを得る方法です。
地盤サポートマップを提供してくれている会社があるので活用することをおすすめします。
補足
地盤の重要性をいいますと、地震に強い家というのは、実は一番影響するのは地盤なのです。つまり、地盤が強いからこそ地震に強い家ができるのです。だからこそ土地選びは重要です。本来なら地盤調査してから買いたいのですが、地主が許可を出す事はまずありません。地盤が弱いと診断されて、買わない選択をされては困るからです。そのため、できる範囲で事前に予測をたてて、弱い地盤に当たらないようにリスクを軽減させる調査はとても大切なポイントになります。
まとめ
土地購入の注意点をあげてきましたが、土地の重要性を分かってくれると嬉しいです。
家を建てて後悔するポイントは、実は家だけではないのです。
土地の利便性・環境・地域行事など多くの内容が、生活スタイルに直接的に影響します。だからこそ、土地購入は手を抜いてはいけないのです。
