新築戸建てを買うときの土地の購入手順を５項目で解説！
土地を決めて購入して所有権が移るまでの流れを、意外と知らない人が多いと感じます。
新築戸建てを建てる時に土地も購入すると、家と土地の購入手続きが並行して進みます。
正直どこからが土地購入の流れなのかわからなくなります。
その為ここでは、わかりやすく５項目で説明します。
- 買いたい土地を一つに絞る
- 買付証明書を出す
- 重要事項説明を聞く
- 売買契約を行う
- 決済と所有権移転
このように、土地を買いたいと思った時から、実際に土地の持ち主になるまでの流れを、上から順に説明していきます。
もくじ
土地の購入を1つに絞る
どこの土地がいいのか？
ある程度決まってきたら2つか3つの候補がある状態になります。
その中でも有力候補を1つに絞り土地の購入を進めていきます。ここで、土地の購入を進める為に買付証明書を出します。
土地を決定して買付証明書を出す
土地を決めたら買付証明書を出さないと話が進みません。買付証明書を出して初めて地主に買いたい人がいることが伝わります。そして、値段交渉に入ります。
買付証明書とは
買付証明書では、こちら側から地主に対して土地を買いたいという意思表示をする証明書になります。
この買付証明書を出してしまったら、必ずその土地を買わなければならないのか？
この時点ではまだ確定ではありません。
そのため、他に良い土地を見つけたら買付証明書を破棄する事もできます。
しかし、一度出してしまうと、不動産担当者が交渉にのりだしたり、地主が検討し始めたりするので、たくさんの人を巻き込みます。そのため、ちゃんとした理由がないとキャンセルは迷惑になります。買付証明書を出す時点で、ある程度腹をくくって進めてください。
ちなみに、買付証明書を出して初めて、自分たち以外にもその土地を狙っている人がいることがわかります。
例えば、他に自分たちより先に買付証明書を出している購入希望者がいた場合は、自分たちは２番目になります。そのため、先客が土地を買う場合は交渉不成立になります。先着順なので、先客が断然有利になります。
しかし、先客がキャンセルするかもしれないので、じっとその時を待ちましょう。
そのため、ある程度土地を決めたら早めに買付証明書を出して、土地を借り押さえしましょう。
良い土地であればすぐに購入者が現れます。
焦る必要はないですが、土地は早い者勝ちになると思っていてください。
買付証明書では何を提示するのか？
購入者の自分たちは、地主に提示する買付証明書の記載があります。以下の内容です。
- 購入者から買いたい希望価格を提示する
- 契約希望日を伝える
- 支払い方法を伝える
- 備考※土地にある資材の撤去依頼や、その他の要求などを記載する。後で言うより、はじめに解決しておいた方がめんどくさい問題になりません。
- 購入者情報
- 不動産情報
- 印鑑※普段使っている通常の印鑑を押す（実印でなくて良い）
土地の値段交渉で不動産の力量が試される？
買付証明書を出して交渉に乗り出す時に、不動産の交渉が効いてきます。実績のある、強気の担当者がついてくれると、値引き交渉がうまくいくかもしれません。
不動産は仲介業者であり交渉の為にいるようなものです。無理は禁物ですが、仲介手数料を取るのでそれなりに頑張ってもらいましょう。
最初は少しオーバーな希望価格を投げかけてみるのも良いかもしれません。その後売主から、希望価格に添えない場合は、再設定金額を提示してきます。
土地購入直前に重要事項説明がある
重要事項説明を行う人は、宅地建物取引主任者である必要があります。説明は義務になります。重要なことなので、しっかり聞いておきましょう。
ちなみに、この後の売買契約でも、主任者がメインになるかもしれません。その場合は、今まで営業で担当してくれた人は今度は補助にまわります。
はじめに、物件の基本情報の説明があります。
- 所在地の確認
- 登記内容の確認
- 抵当権がない土地なのか？
- 土地利用における制限はないか？
- インフラ整備は整っているか？
- 土地以外の費用負担はないか？
基本的に抵当権がない土地であるのは大前提ではありますが、確認はしましょう。もしこの抵当権がついていると、後ほど勝手に競売にかけられる危険性があります。何よりまっさらな状態で土地を買うという意味では、とても重要な部分です。
他に、契約上お金の管理で重要な説明が3つあります。
土地の売買契約を行う
この時に、不動産業者の担当者・主任者とハウスメーカー担当者と地主が勢揃いします。事前に購入者と地主で交渉成立していた場合は、土地の売買契約を交わしていきます。
ちなみに、事前に地主と顔合わせする人もいるかもしれませんが、不動産業者に交渉を全てお願いしていた場合は、この時に初めて地主と顔合わせする事になります。
ここでは買付証明書のような買う意思表示ではなく、ちゃんと土地を買うという契約になります。
- 印鑑（銀行印・実印）
- 運転免許証
- 契約金10〜30万円程度
- 印紙代５千円程度
売買契約時に、土地を買う時の契約金や印紙代がかかってきます。そのため、多少の金額は覚悟しておきましょう。
ちなみに、売買契約時に土地の固定資産税の支払いについて話し合っておきましょう。
手続き上、土地の固定資産税が来年度に売主の地主に請求がいきます。しかし、請求が行く頃には地主はきっと買主である自分に移っています。
結果的に支払う義務は誰にあるのかを明確にしておきましょう。固定資産税をどうするか事前に解決しておくと、後々一方的に請求されるようなめんどくさいことにはなりません。
残金決済と申請を行い所有権移転
銀行にて、土地売買の決済が行われます。ここで初めて全部のお金が動き土地の所有権が移ります。そのため、買付証明書や土地の売買契約時にはまだ所有権は移っていなかった事になります。
土地の決済時にはたくさんの人が集まります。ハウスメーカー担当者・不動産担当者・責任者・司法書士・地主・銀行の担当者です。
この時に、銀行からの融資が自分の口座に振り込まれ、不動産へ仲介手数料・司法書士に手続きの手数料・地主に購入費用が支払われます。明細書がいっぱいになります。
この後で所有権が動き、それを元に土地の登記の作成を始めます。数週間後に手元に登記済証が届きます。
土地の登記とは？
土地の住民票みたいなものです。
土地がどのような仕様であるのか？土地の住所と所有者などを記載しています。これがある事で誰の持ち物なのか、またどういった状態なのかを知る事ができます。
登記済証とは？
司法書士によって発行されます。大事な証明書になるので大切に保管しましょう。
これがある事で、自分が法務局に登記を申請した証であり土地の所有者である証になります。土地の取得税の支払いの際に、減税の対象である事を証明するものにもなります。
まとめ
土地購入までの手順を具体的に書いてきました。
書類の提出や手続きなどが多く、ちょっとした失費も出ます。
少し面倒な手続きではありますが、これだけ分かっていれば土地購入も問題なく行えます。
ここまでの手順で、土地の購入を理解したら、今度は新築購入の手順を知りましょう。
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